有殼無殼 報稅大不同

( 2009/05/21 11:16 歐陽姚 )

同樣是有關買賣房屋或是租賃,到了報稅時節卻出現買賣雙方兩樣情。買屋或承租這一方,可以享受扣除額;房東或是出售房屋則必須要繳交稅款。在不可避免的情形下,如果還能找出門道少繳一些稅金,相信一定皆大歡喜。

 

一、包租公、包租婆如何報稅
房屋租賃所得的申報方式有二種,一是不需任何證明文件,依照財政部所公告的計算方式,以房屋評定現值的19%為租金、扣除必要成本43%後為租賃所得;二是列舉扣除,實收租金扣除因租賃而發生合理、必要的損耗費用,逐項提出證明,包括房屋稅、地價稅、修理費、保險費、利息等支出,可列舉扣除,所以平時蒐集越多憑證或單據,就可提高扣除額;但是兩種方式只能擇優選擇。

(自家用房屋租金評定標準:台北市19%,高雄市17%,其他縣市14%) 舉例:台北市某屋評定現值為100萬,房租收入為19萬(100萬×19%)扣除成本8.17萬(19萬×43%),租賃所得為10.83萬(19萬-8.17萬)。

二、租屋族如何節稅
租屋族,一年最高可享12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,可附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書二選一,以茲證明。

三、售屋族可採「財產交易損失舉證」節稅法
對賣房子的屋主而言,最單純的情況是因賣房子而產生所得,申報方法是以「房屋評定現值」的固定比率,計算出售屋所得。
假設某甲位於台北市區的一棟房屋,評定現值是1千萬元,依主管機關公告,出售的房屋財產交易所得標準比率是29%,在申報所得時,財產交易所得為290萬元。若是,某甲能拿出當初購屋時,所付出的契稅、印花稅、仲介費、代書費,甚至購屋後的裝修費用...證明,這些取得成本都可計入,如此一來可少繳不少稅金。

萬一房子是認賠出售,依據所得稅法規定,財產交易損失可以在未來三年內扣抵財產交易所得,前提是一定要備妥買進和賣出時的相關文件,報稅時才可依照這些證據列舉扣除。

四、購屋族可採「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
在房貸利率如此低廉時,即使是握有滿手現金的人,大概也會忍不住向銀行貸款,保留現金靈活運用。若購買自用住宅向銀行貸款者,購屋借款利息可列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元,每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額的餘額,申報扣除。
舉例來說:某乙在去年度一共支付房貸利息30萬元。但是有10萬元存款利息。 在申報購屋借款利息時,必須以30萬元減去10萬,所得到餘額是20萬元,及使未達申報額度上限的30萬元,也只能申報20萬元。

五、換屋族可採「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
換屋族申報所得稅時,因同時有購屋及售屋行為,若購買的房屋價值大於原出售房屋,就可從綜合所得稅中扣抵或退還。不過,買進或賣出的兩間房屋,必須符合「自用住宅」的條件;而且購入新屋的價格必須高於原本出售舊屋的價格;兩間房屋產權登記時間必須在二年內,房子登記在納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬名下,有其中一人設籍自住。

順帶一提的是,購買自用住宅時,一定要記得向稅捐稽徵機關申請「地價稅自用住宅優惠稅率」,隔年才不會被以一般用地課稅。賺錢很辛苦,繳稅又不能免,只有多掌握原則,才能達到合法節稅效果。

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